It is common lately to find in home rental ads a notice about the prohibition of living with pets and pets. The owners, making use of their powers over the property offeredby the rent, incorporate this prohandbition to prevent dogs or cats from living in their homes.

Until now, the prohibition had to be interpreted, almost exclusively, through the civil regulations that regulate property, basically articles 348 of the Civil Code and 541-1 of the Civil Code of Catalonia, and concordant precepts: the owner of something has the right to dispose of it without more limitation than those imposed by law.

In this sense, we are of the opinion that failure to comply with a clause that prohibits living in rented housing with pets would have very limited force as a cause for contractual resolution and, from the point of view of possible damage to the home, in any case these should be demonstrated, beyond the coexistence or not of animals in the home.

Article 541-2 of the Civil Code of Catalonia established a new limiting element of the use of property in civil legislation, “in accordance with its social function”, which was already included in article 33 of the Spanish Constitution.

Now, this limitation of social use acquires a new perspective in relation to animals, with the approval of Law 7/2023, of March 28, on the protection ofanimal rights and welfare [1].

The Law aims to “regulate the recognition and protection of the dignity of animals by society” by implementing “legal mechanisms in order to promote animal protection and prevent the high degree of abandonment of animals” (Preamble). Among others, article 2.2.a) has as its purpose the law “to promote responsible possession and coexistence”; section c) of the same article, “fight against mistreatment and abandonment”; and section d), “promoting adoption and foster care”.

Article 24 says that “all persons are obliged to treat animals according to their status as sentient beings”, and that their owners must keep them “in decent living conditions”.

More specifically, Article 26 establishes that the owners of the animals have the obligation to “keep them integrated into the family unit”.

The law also defines penalties for infractions that may be committed in relation to non-compliance with the obligations arisingfrom them.

Starting next September, when the Law comes into force[2] , its stipulations must be kept in mind in order to interpret and comply with housing rental contracts.

In this sense, article 6 of the Law on Urban Leases establishes the nullity of contractual stipulations to the detriment of the tenant.

Now is not the time to delve into the legal analysis of this issue, but it is a good time, in this space of vacatio legis, to start thinking about whether this prohibition of living with pets in a rented home is legitimate.

[1] Published in the BOE number 75, of 29 March 2023.

[2] It will enter into force, in accordance with the Ninth Final Provision, six months after its publication, that is, on September 29, 2023.

CLA ha participado en la webinar organizada por el Ayuntamiento de Barcelona sobre las APEU y los retos para el tejido industrial – PAE. Nuestro socio, Benjamí Tous, Presidente del Institut per al Desenvolupament de les APEU (IDAPEU), hizo una exposición sobre la naturaleza jurídica de esta figura.

El Parlament de Catalunya va aprovar el passat 18 de desembre la Llei de les Àrees de Promoció Econòmica Urbana (APEU), Llei 15/2020, de 22 de desembre. La norma es va aprovar amb un ampli consens (més del 89%), amb 119 vots a favor (ERC, JxCat, PSC-Units i Cs), 12 en contra (CUP i Comuns), i 2 abstencions (PP).

Les APEU neixen com un instrument de col·laboració públic-privat per la millora de la competitivitat de les àrees en què s’implementen (comercial, turístic, serveis, industrial), a partir de la configuració d’un model de gestió de l’activitat comercial  i dels serveis per part dels propietaris dels locals, personalitzat i adaptat a cada realitat i, per tant, més eficient. Els propietaris podran promoure, a més de la pròpia activitat, millores de l’entorn urbà, esdeveniments, actuacions de comunicació… i gestionar els serveis comuns (enllumenat, neteja, seguretat, màrqueting…).

La llei estableix un model de gestió en què hi participen també els Ajuntaments, que esdevenen una peça clau en el seu desenvolupament. Les APEU es financen mitjançant quotes, que s’estableixin obligatòriament (amb la  condició de prestacions patrimonials de caràcter públic no tributari), que seran regulades per ordenances municipals.

Les APEU es plantegen com una adaptació dels BID (Business Improvement District), implementats des de fa més de 50 anys a ciutats de tot el mon (més de 2.500 BIDs situats a Montreal, Toronto, Hamburg, New York, San Francisco, Londres, Liverpool, Philadelphia, Johannesburg…) a una realitat més pròxima a les característiques de la societat i el comerç a Catalunya, des d’una perspectiva de crear un instrument jurídic, públic-privat, que afavoreixi l’autogestió de l’economia comercial.

Els objectius que es pretenen de les APEU son:

• Modernitzar i promocionar el comerç
• Millorar la qualitat de l’entorn urbà
• Consolidar el model de ciutat compacta, complexa i cohesionada i mediambientalment eficient
• Incrementar la competitivitat de les empreses
• Afavorir la creació d’ocupació

L’objecte d’aquesta llei, com diu el seu article 1, és la creació d’APEU per modernitzar, innovar i promocionar determinades zones urbanes, i per a millorar la qualitat de l’entorn urbà per mitjà d’actuacions sostenibles; consolidar el model de ciutat compacta, complexa i cohesionada i mediambientalment eficient; i incrementar la competitivitat de les empreses, tot afavorint la creació d’ocupació.

The Supreme Court has again ruled in favor of financial institutions, contrary to what everyone expected, especially after the latest ruling by the European Court of Human Rights in relation to the IRPH clause on mortgage loans.

The Supreme Court has again surprised in a decision on banking clauses, determining that, indeed, this clause should be considered non-transparent, as was presumed, but that, nevertheless, can not be considered abusive, so it is closed the possibility that consumers may claim a refund of what they have paid for the application of the index.

Recall that the European Court ruled on March 3 that the IRPH clause should be subject to transparency control, like the other clauses, contrary to what the Supreme Court had established in several judgments. This resolution seemed to open the door for the clause to be declared null and void due to abuse, as has already been the case with the “ground” clause, or the default interest clause in most mortgage deeds.

The ECHR had already ruled twice before, in relation to the “ground” clause, both in terms of its declaration as an abusive clause, and in terms of the consequences of this declaration of abuse, which the Spanish Supreme Court had initially limited, greatly reducing the amounts banks had to return to their customers.

Will the European Court have to rule for the fourth time in relation to the judicial treatment of mortgage clauses in Spain? It is likely that yes, as some consumer associations have already announced, as the four rulings that the Supreme Court has advanced this week offer, it is true, a possibility for the judicial claim of this clause, by declaring it non-transparent , but at the same time they lead to the conviction that, on a case-by-case basis, non-abuse can be declared and, therefore, that the bank will not have to return any amount to its customers.

Recommends: Benjamí Tous

Repetint una formula que ja hem vist en d’altres pel·lícules, la trama d’aquesta gira al voltant d’un judici per tal d’explicar la realitat social d’un moment històric concret.

A través de les declaracions dels diversos testimonis i del comportament i reaccions dels principals actors del procés judicial, com els acusats, els advocats, el fiscal o el jutge, es trasllada temporalment a l’espectador i se’l situa en el context on es van produir els fets que es narren, descrivint-ne les inquietuds de la població, els diferents interessos contraposats o les pressions que hi havia.

En el cas concret d’aquesta pel·lícula, se’ns presenta la societat dels Estats Units de finals dels anys 60, una època de tensions i conflictes socials que va suposar un punt d’inflexió en la cultura del poble nord americà i va comportar grans canvis a tots els nivells.

Amb la impopular guerra de Vietnam com a teló de fons, i diversos moviments ciutadans que s’oposen a les institucions tradicions de l’establishment (Hippies, Panteres Negres o Moviments d’estudiants d’esquerres), la conservadora administració Nixon, acabada d’arribar al poder, pretén instrumentalitzar el judici contra 7 dirigents d’aquests moviments socials, i els acusa de conspirar en contra de la seguretat nacional.

En aquest famós judici, els advocats defensors s’enfronten a tot el poder de l’estat, interessat en una sentència exemplar que serveixi com a advertència, i que no dubtarà en retorçar la llei i fer us de totes les eines de que disposa per aconseguir un veredicte de culpabilitat… Els sona?

Sota la direcció d’Aaron Sorkin, que també signa com a guionista, ens trobem amb una llarga llista de bons actors com Eddie Redmayne, Sacha Baron Cohen, Joseph Gordon-Levitt o Mark Rylance… potser no grans figures de la passarel·la de Hollywood, però reconeguts per la qualitat dels seus treballs, i que en aquesta pel·lícula no defrauden. Actuacions sòbries, solides, creïbles, que ens ofereixen personatges amb profunditat i matisos en mig d’una trama que busca tocar-nos la fibra i despertar, en l’espectador, moderats sentiments de ràbia i impotència.

Una feina coral de qualitat que, sense ser una obra mestre del gènere, aconsegueix entretenir i emocionar el suficient com per a que, el que subscriu, la consideri una bona pel·lícula.